Ba anh em cùng thừa kế một căn nhà. Người đang ở muốn giữ lại nhà, hai người còn lại muốn bán. Nếu chỉ bàn giá bán, cả ba có thể bỏ qua những câu hỏi quyết định kết quả: căn nhà thuộc về những ai, mỗi người có bao nhiêu phần quyền và người giữ nhà có đủ khả năng thanh toán cho những người còn lại hay không?
Tranh chấp tài sản chung thường bắt đầu từ bất đồng về việc sử dụng, phân chia hoặc định đoạt tài sản. Khi tài sản là nhà đất, việc xác định đúng loại tranh chấp còn quyết định các bên có phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện hay không. Theo báo cáo công tác năm 2025 của ngành Tòa án được Báo Nhân Dân dẫn lại, tỷ lệ giải quyết, xét xử vụ việc dân sự nói chung đạt 88,64%. Trong từng hồ sơ, điều người có quyền lợi cần làm trước tiên là xác định chính xác yêu cầu và chuẩn bị chứng cứ cho yêu cầu đó.
1. Xác định tài sản chung và nội dung đang tranh chấp
Cùng bỏ tiền mua, cùng đứng tên hoặc cùng sử dụng tài sản là những tình tiết cần xem xét. Hãy bắt đầu từ thời điểm tài sản hình thành và căn cứ xác lập quyền của từng người.
Bước 1. Làm rõ quyền sở hữu tài sản chung của từng bên
Bộ luật Dân sự phân biệt sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Với sở hữu chung theo phần, phần quyền của từng người được xác định, chẳng hạn hai người có tỷ lệ 60% và 40% theo thỏa thuận hợp pháp. Với sở hữu chung hợp nhất, phần quyền của từng người chưa được xác định đối với tài sản chung. Riêng nhà đất, cần xem xét cả quyền sử dụng đất lẫn quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình trên đất.
Nếu nhà đất chỉ đứng tên một người, hãy kiểm tra thời điểm tạo lập và nguồn tiền. Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình, khi vợ chồng tranh chấp mà thiếu căn cứ chứng minh tài sản là của riêng một bên, tài sản đó được coi là tài sản chung. Cần đối chiếu giấy tờ mua bán, chứng từ thanh toán, văn bản tặng cho hoặc thừa kế và thỏa thuận về tài sản. Với tài sản thừa kế, cần xác định phần quyền của người đã mất trong khối tài sản chung trước khi tính phần di sản đem chia.
Bước 2. Phân biệt tranh chấp đất đai với tranh chấp dân sự liên quan đến đất
Hãy viết yêu cầu của mình thành một câu cụ thể. Chẳng hạn, “Tôi yêu cầu xác định tôi có quyền sử dụng đối với 40 m² đất đang bị bên kia sử dụng” khác với “Tôi yêu cầu chia phần di sản là quyền sử dụng đất do cha tôi để lại”. Câu thứ nhất đặt vấn đề ai có quyền sử dụng đất. Câu thứ hai đặt vấn đề chia di sản.
Sự phân biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện khởi kiện. Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai. Theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, hòa giải tại cấp xã không phải điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất. Nếu vụ việc có nhiều yêu cầu, hãy rà soát riêng từng yêu cầu trước khi nộp đơn.
2. Thu thập chứng cứ và bảo toàn tài sản
Hồ sơ có giá trị khi mỗi tài liệu trả lời được một câu hỏi cụ thể. Hãy sắp xếp chứng cứ theo trình tự thời gian, từ lúc tài sản hình thành đến thời điểm phát sinh bất đồng.
Bước 3. Lập hồ sơ theo nguồn gốc tài sản, dòng tiền và quá trình sử dụng
Chia hồ sơ thành ba nhóm để dễ đối chiếu:
- Nguồn gốc và tình trạng pháp lý. Thu thập giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán, hồ sơ cấp giấy, di chúc, văn bản thừa kế, giấy tờ tặng cho và hồ sơ thế chấp nếu có.
- Dòng tiền và công sức đóng góp. Lưu sao kê, biên nhận, chứng từ trả nợ, hóa đơn xây dựng hoặc sửa chữa. Ghi rõ từng khoản được dùng để mua tài sản, cải tạo tài sản hay chi trả chi phí sử dụng.
- Quá trình quản lý và khai thác. Lưu biên bản bàn giao, hợp đồng cho thuê, chứng từ nhận tiền thuê, ảnh hiện trạng có ngày chụp và trao đổi về việc phân chia lợi tức.
Một dẫn chứng là Án lệ số 03/2016/AL về trường hợp cha mẹ cho vợ chồng người con đất. Các tình tiết được xem xét cùng nhau gồm việc vợ chồng xây nhà kiên cố, gia đình không phản đối, vợ chồng sử dụng đất công khai, ổn định và đã kê khai, được cấp giấy chứng nhận. Khi gặp vụ việc tương tự, nên tìm chứng cứ về cả quá trình giao đất, xây dựng và đăng ký quyền. Việc xây nhà chỉ là một trong các tình tiết cần đối chiếu.
Bước 4. Kiểm tra công chứng hợp đồng và xử lý nguy cơ tài sản bị chuyển dịch
Theo Điều 6 Luật Công chứng 2024, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ. Các tình tiết, sự kiện ghi trong văn bản được miễn chứng minh, trừ trường hợp văn bản bị Tòa án tuyên vô hiệu. Khi kiểm tra hợp đồng, hãy đối chiếu người ký, phạm vi ủy quyền, phần tài sản được định đoạt và tình trạng đăng ký sau giao dịch. Nếu một đồng sở hữu ký bán cả căn nhà, vấn đề cần làm rõ là người đó có căn cứ đại diện cho các chủ thể còn lại hay không.
Nếu có dấu hiệu tài sản sắp được chuyển nhượng hoặc bị thay đổi hiện trạng, hãy lưu tài liệu thể hiện nguy cơ, chẳng hạn tin rao bán có thông tin nhận diện tài sản hoặc ảnh thi công có ngày chụp. Khi đủ điều kiện, có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phù hợp, như cấm chuyển dịch quyền về tài sản hoặc cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Trong tình huống khẩn cấp theo luật, yêu cầu có thể được nộp cùng đơn khởi kiện. Người yêu cầu có thể phải thực hiện biện pháp bảo đảm tùy trường hợp.
3. Làm sao để xử lý tranh chấp tài sản chung?
Khi đã biết ai có quyền, tài sản đang ở tình trạng nào và còn thiếu chứng cứ gì, hãy chọn cách giải quyết phù hợp với yêu cầu. Nếu các bên còn khả năng thỏa thuận, nên đưa ra phương án có giá trị, thời hạn và cách thực hiện rõ ràng.
Bước 5. Thương lượng phương án chia và thực hiện hòa giải khi cần
Có ba phương án thường gặp: chia bằng hiện vật nếu khả thi, giao tài sản cho một người và thanh toán phần giá trị cho những người còn lại, hoặc cùng bán rồi phân chia số tiền thu được. Nếu dự kiến chia nhà đất bằng hiện vật, hãy kiểm tra điều kiện tách thửa và khả năng bố trí lối đi trước khi chốt phương án. Nếu có khoản vay được bảo đảm bằng tài sản, cần làm rõ dư nợ và điều kiện xử lý thế chấp với bên nhận thế chấp.
Ví dụ, hai anh em đã xác định có phần quyền bằng nhau trong căn nhà được thống nhất định giá 4 tỷ đồng. Hai bên đồng ý dùng 600 triệu đồng để tất toán khoản vay chung trước khi phân chia giá trị. Giá trị còn lại là 3,4 tỷ đồng trước các chi phí khác, tương ứng 1,7 tỷ đồng mỗi người. Nếu một người nhận nhà, văn bản thỏa thuận cần ghi rõ ai trả khoản vay, thời điểm thanh toán 1,7 tỷ đồng và mốc bàn giao hồ sơ để thực hiện thủ tục đăng ký.
Với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, hãy nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất và lưu giấy tiếp nhận. Thời hạn hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Khi nhận biên bản, hãy kiểm tra thông tin thửa đất, yêu cầu của từng bên và kết quả hòa giải. Nếu hòa giải thành làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, cần thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định.
Bước 6. Khởi kiện với yêu cầu cụ thể nếu không đạt thỏa thuận
Thay vì chỉ ghi “đề nghị chia nhà đất”, hãy xác định Tòa án cần giải quyết vấn đề gì. Tùy hồ sơ, yêu cầu có thể gồm xác định tài sản chung và phần quyền của mỗi người, chia tài sản, buộc thanh toán giá trị chênh lệch hoặc tuyên giao dịch vô hiệu khi có căn cứ. Nêu đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chẳng hạn đồng thừa kế, người đã nhận chuyển nhượng hoặc ngân hàng đang nhận thế chấp. Hồ sơ nên kèm tài liệu chứng minh và biên bản hòa giải tại xã nếu thuộc trường hợp phải hòa giải.
Nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản, thẩm quyền theo lãnh thổ thuộc Tòa án nơi có bất động sản. Đối với vụ án dân sự sơ thẩm thông thường, cần tra cứu Tòa án nhân dân khu vực phụ trách địa bàn. Riêng với tranh chấp đất đai, nếu một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ thuộc Điều 137 Luật Đất đai thì vụ việc do Tòa án giải quyết. Nếu các bên đều thiếu các giấy tờ này, Điều 236 cho phép lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết.
4. Những lưu ý khi xảy ra tranh chấp tài sản chung
Trước khi ký thỏa thuận hoặc nộp đơn, hãy kiểm tra những điểm có thể ảnh hưởng đến quyền lợi và khả năng thực hiện phương án chia.
- Phân biệt phần quyền với vị trí sử dụng thực tế. Một người có 50% phần quyền đối với thửa đất chưa mặc nhiên được định đoạt nửa trước hoặc nửa sau thửa đất. Nếu một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền của mình, cần xem xét quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung còn lại và các điều kiện giao dịch về đất đai.
- Kiểm tra thời hiệu theo từng yêu cầu. Theo Bộ luật Dân sự, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Với tranh chấp hợp đồng, thời hiệu khởi kiện theo Điều 429 là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Hai mốc này áp dụng cho hai loại yêu cầu khác nhau.
- Ghi rõ cách thực hiện sau khi chia. Văn bản thỏa thuận cần nêu người nhận tài sản, số tiền và hạn thanh toán, bên chịu chi phí, thời điểm bàn giao, cũng như trách nhiệm thực hiện công chứng, chứng thực hoặc đăng ký khi pháp luật yêu cầu. Nếu có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực mà bên có nghĩa vụ chưa thực hiện, người được thi hành có thể yêu cầu thi hành án theo quy định.
Việc đầu tiên nên làm là lập một bảng gồm bốn cột: tài sản đang tranh chấp, người có quyền lợi liên quan, chứng cứ hiện có và kết quả muốn đạt được. Từ bảng đó, có thể xác định hồ sơ cần bổ sung, phương án đủ điều kiện để thương lượng và thủ tục cần thực hiện nếu phải đưa vụ việc ra giải quyết.