Khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, nhiều người dành phần lớn thời gian thương lượng giá nhưng chỉ đọc lướt những điều khoản quyết định giao dịch có hoàn tất được hay không. Một chữ ký thiếu thẩm quyền, một khoản cọc thiếu điều kiện hoàn trả hoặc một dòng xác nhận “đã nhận đủ tiền” có thể khiến các bên mất nhiều thời gian để xử lý, dù đã thống nhất giá và ngày bàn giao.
Theo số liệu các địa phương báo cáo được Bộ Xây dựng công bố, quý II/2026 cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có 73.438 giao dịch đất nền. Với người mua đất, việc rà soát hợp đồng nên bắt đầu từ lúc nhận hồ sơ và kéo dài đến khi hoàn tất sang tên. Bài viết tập trung vào giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận giữa các cá nhân.
Kiểm tra hồ sơ mua bán nhà đất trước khi đặt cọc
Trước khi thỏa thuận số tiền cọc, bên mua cần trả lời hai câu hỏi. Người đang giao dịch có quyền chuyển nhượng hay không? Thửa đất ghi trên giấy chứng nhận có đúng là phần đất đã xem và đáp ứng mục đích sử dụng dự kiến hay không? Mỗi câu hỏi cần được kiểm tra bằng một nhóm giấy tờ riêng.
Sai lầm 1. Chỉ nhìn tên trên sổ mà bỏ qua người có quyền ký
Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người có thể khiến bên mua mặc định người đó được tự quyết định việc bán. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất có thể là tài sản chung của vợ chồng dù giấy chứng nhận chỉ đứng tên một bên. Theo Điều 33 và Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình, cần xem xét nguồn gốc tài sản, thời điểm xác lập quyền và căn cứ xác định tài sản riêng. Việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.
Cách khắc phục. Đối chiếu giấy tờ định danh của bên bán với giấy chứng nhận, sau đó kiểm tra giấy tờ về tình trạng hôn nhân và nguồn gốc tài sản theo từng trường hợp. Nếu bên bán xác định đất là tài sản riêng, đề nghị cung cấp căn cứ tương ứng, chẳng hạn giấy tờ tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng. Với đất có nhiều người cùng quyền sử dụng, cần xác định đầy đủ người có quyền đối với phần đất được chuyển nhượng và cách họ tham gia ký kết.
Nếu giao dịch qua người đại diện, hãy đọc kỹ thời hạn và phạm vi ủy quyền. Quyền thay mặt ký hợp đồng, quyền nhận tiền và quyền giao giấy tờ là những nội dung cần kiểm tra riêng. Chẳng hạn, một người được ủy quyền ký hợp đồng nhưng văn bản không thể hiện quyền nhận tiền thì bên mua cần làm rõ với người có quyền sử dụng đất trước khi chuyển tiền vào tài khoản của người đại diện.
Sai lầm 2. Mô tả thửa đất theo lời giới thiệu hoặc hiện trạng
Một lô đất được giới thiệu là “120 m² đất ở” có thể gồm 80 m² đất ở và 40 m² đất trồng cây lâu năm. Tương tự, lối đi đang sử dụng có thể nằm trên thửa liền kề hoặc chưa được làm rõ về quyền sử dụng. Nếu hợp đồng chỉ ghi địa chỉ và tổng diện tích, bên mua khó đối chiếu phần đất thực tế được bàn giao với phần quyền sử dụng đất đã thỏa thuận.
Cách khắc phục. Đối chiếu số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất với giấy chứng nhận và thông tin địa chính. Khi đi xem đất, kiểm tra mốc giới, lối tiếp cận đường công cộng và người đang quản lý hoặc sử dụng thực tế. Nếu mua một phần thửa đất, cần xác minh điều kiện tách thửa tại địa phương và quy định rõ ai chịu chi phí đo đạc, ai thực hiện thủ tục, tiền cọc được xử lý thế nào nếu không đủ điều kiện tách.
Bên mua cũng cần kiểm tra thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất. Điều 45 Luật Đất đai quy định các điều kiện chuyển nhượng, trong đó có yêu cầu về giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tình trạng tranh chấp, kê biên và biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đất đang thế chấp, cần xác minh với bên nhận thế chấp và làm rõ phương án giải chấp hoặc chấp thuận chuyển nhượng trước khi cam kết thanh toán.
Những điều cần chú ý khi ký hợp đồng mua bán đất
Khi đã xác minh người bán và thửa đất, các bên cần đưa thỏa thuận về giá, tiền cọc và chi phí vào văn bản. Một điều khoản dễ thực hiện cần xác định được số tiền, người có trách nhiệm, thời hạn và giấy tờ dùng để chứng minh nghĩa vụ đã hoàn thành.
Sai lầm 3. Đặt cọc thiếu điều kiện và thanh toán theo lời hẹn
Câu “bên mua đặt cọc 200 triệu đồng, số còn lại thanh toán khi công chứng” xác định được số tiền nhưng bỏ ngỏ cách xử lý khi giao dịch đình trệ. Chẳng hạn, nếu đến ngày hẹn mà ngân hàng chưa giải chấp hoặc bên bán chưa có đủ chữ ký của người cùng quyền sử dụng đất, các bên dễ tranh cãi về việc gia hạn, trả lại cọc hay phạt cọc.
Cách khắc phục. Ghi rõ mục đích đặt cọc, hạn ký hợp đồng chính thức, hồ sơ mỗi bên phải chuẩn bị và cách xử lý từng tình huống có thể khiến giao dịch không thực hiện được. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải trả lại khoản cọc và một khoản tương đương giá trị cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì vậy, cần phân biệt trường hợp một bên từ chối giao dịch với trường hợp điều kiện đã thỏa thuận không đạt.
Các mốc thanh toán nên gắn với kết quả có thể kiểm tra. Chẳng hạn, hai bên thỏa thuận một khoản khi ký hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực, một khoản khi có phiếu tiếp nhận hồ sơ sang tên, và khoản cuối khi hoàn tất bàn giao theo biên bản. Hợp đồng cần ghi rõ tài khoản nhận tiền và số tiền còn phải thanh toán. Nếu tiền chưa được chuyển đủ, văn bản ký tại thời điểm đó cần phản ánh đúng số tiền đã nhận.
Sai lầm 4. Ghi giá thấp và thỏa thuận mơ hồ về thuế chuyển nhượng bất động sản
Ví dụ, giá thực tế là 3 tỷ đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi 2 tỷ đồng, còn 1 tỷ đồng được giao theo giấy biên nhận riêng. Nếu phát sinh tranh chấp về số tiền đã thanh toán hoặc số tiền phải hoàn trả, các bên phải giải thích sự chênh lệch giữa hợp đồng, giấy biên nhận và chứng từ ngân hàng. Hồ sơ thiếu nhất quán cũng có thể làm phát sinh rủi ro về kê khai thuế.
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Với giao dịch quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn mức xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có, giá tính thuế được xác định theo quy định tương ứng.
Cách khắc phục. Ghi đúng giá thực tế và quy định riêng từng khoản thuế, lệ phí và chi phí. Nếu bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân thay bên bán, cần ghi khoản này được trừ vào giá thanh toán hay do bên mua chịu thêm. Ví dụ, nếu giá tính thuế được xác định là 3 tỷ đồng và giao dịch không thuộc diện miễn, thuế thu nhập cá nhân là 60 triệu đồng. Số tiền bên mua cần chuẩn bị sẽ khác nhau tùy cách hai bên phân bổ khoản thuế này.
Lệ phí trước bạ nhà, đất có mức thu cơ bản 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ. Tại thời điểm tháng 11/2026, Thông tư 117/2026/TT-BTC còn quy định giảm 10% mức thu đối với hồ sơ đăng ký nhà, đất nhận chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện về định danh điện tử, kê khai điện tử và dữ liệu tích hợp. Khi dự trù chi phí, các bên nên tách khoản này khỏi thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng và các khoản phí, lệ phí hành chính áp dụng tại địa phương.
Hoàn tất công chứng, sang tên và bàn giao đất
Chất lượng của hợp đồng còn thể hiện ở việc các bên có thể dùng chính văn bản đó để thực hiện các bước sau khi ký. Cần phân công rõ người giữ hồ sơ, người nộp thủ tục và người có trách nhiệm phối hợp nếu cơ quan tiếp nhận yêu cầu bổ sung giấy tờ.
Sai lầm 5. Giao đủ tiền rồi mới tính chuyện sang tên
Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân thuộc phạm vi bài viết, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, sau khi ký, các bên cần tiếp tục hoàn thành thủ tục đăng ký biến động và lưu giấy tờ xác nhận kết quả.
Cách khắc phục. Ghi trong hợp đồng bên nào chuẩn bị và nộp hồ sơ, bên nào giữ giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục, ai theo dõi thông báo nghĩa vụ tài chính và thời hạn phối hợp nếu hồ sơ cần bổ sung. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai quy định thời hạn đăng ký biến động đối với trường hợp chuyển nhượng là 30 ngày kể từ ngày có biến động. Nên bố trí lịch nộp hồ sơ ngay sau khi đủ giấy tờ và lưu phiếu tiếp nhận để theo dõi tiến độ.
Khi bàn giao, lập biên bản ghi ngày giao đất, mốc giới, hiện trạng tài sản gắn liền với đất và danh mục giấy tờ đã giao. Nếu phát hiện thông tin sai trong hợp đồng đã công chứng, liên hệ tổ chức hành nghề công chứng để xác định thủ tục phù hợp. Lỗi kỹ thuật và việc thay đổi nội dung thỏa thuận được xử lý theo các thủ tục khác nhau.
Làm thế nào để tránh sai sót trong hợp đồng? Trước khi ký, hãy đọc bản dự thảo cùng giấy chứng nhận, giấy tờ của người ký và chứng từ thanh toán. Tập trung vào năm điểm có thể kiểm tra ngay trên hồ sơ gồm người có quyền ký, thửa đất được chuyển nhượng, số tiền và thời điểm trả, người chịu từng khoản thuế phí, trách nhiệm sang tên và bàn giao. Nếu còn thỏa thuận miệng về một trong các điểm này, hãy làm rõ và cập nhật vào văn bản trước khi ký hoặc chuyển tiền.