Sáng Chủ nhật, vợ chồng Lan đi xem một mảnh đất được giới thiệu rộng 80 mét vuông. Anh Hùng, người dẫn hai vợ chồng đi xem, chỉ hàng rào lưới ở cuối sân rồi nói: “Từ đây tới bức tường là phần nhà anh. Có sổ rồi, em cứ đặt cọc, sau này tách riêng cũng được.”
Lan tính nhẩm. Giá chào thấp hơn gần 200 triệu đồng so với một lô đã có sổ riêng mà cô vừa xem. Khoản chênh đủ để vợ chồng cô giữ lại một phần tiền xây nhà. Nhưng lúc mở bản chụp giấy chứng nhận, Lan thấy trên đó ghi diện tích 240 mét vuông và có tên ba anh em nhà Hùng. Cô tìm mãi vẫn chưa thấy thông tin nào xác định riêng 80 mét vuông phía sau hàng rào.
Câu chuyện của Lan là tình huống giả định. Câu hỏi cô gặp cũng là câu hỏi người mua đất sổ chung cần trả lời trước khi chuyển tiền: Mình sẽ được đứng tên trên một thửa riêng hay cùng sử dụng một thửa đất với người khác?
Một hàng rào có thể chia sân, còn giấy chứng nhận ghi gì?
Tối hôm ấy, Lan mang bản chụp về cho chồng xem. Hai người nhận ra họ đã dành cả buổi để hỏi giá xây nhà, nhưng lại chưa hỏi ai có quyền ký bán và phần đất được chào có thể sang tên theo cách nào.
Sổ đỏ và sổ hồng cho người mua biết điều gì?
Sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi quen thuộc của các loại giấy chứng nhận qua từng thời kỳ. Giấy chứng nhận cũ đã cấp hợp pháp vẫn có giá trị và người sử dụng đất có thể tiếp tục dùng. Khi xem hồ sơ, Lan cần đọc tên người có quyền, số thửa, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng chung hay riêng, sơ đồ và các nội dung cập nhật.
Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai, một thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng có thể được cấp một giấy chứng nhận cho mỗi người. Nếu họ có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp chung một giấy và trao cho người đại diện. Vì vậy, khi bên bán nói “anh có sổ riêng”, Lan cần hỏi tiếp: Giấy đó cấp cho riêng anh trên thửa đất dùng chung, hay cấp cho một thửa đất đã được tách?
Mua một phần quyền khác gì mua 80 mét vuông có ranh giới riêng?
Lan hỏi anh Hùng vì sao phần sân được giới thiệu là của anh. Anh kể ba anh em đã chia chỗ sử dụng từ lâu. Người anh cả dùng phía trước, anh dùng phía sau, còn người em để dành phần giữa. Hàng rào được dựng để tiện sinh hoạt. Trên giấy chứng nhận, cả khu đất vẫn mang một số thửa.
Nếu mua một thửa riêng để xây nhà, Lan cần kiểm tra khả năng tách đúng phần diện tích, vị trí và lối đi đã xem. Nếu cân nhắc nhận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất chung, cô cần xác định phần quyền của bên bán và thủ tục mà hồ sơ cụ thể phải đáp ứng. Điều 27 Luật Đất đai quy định thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần quyền có thể phân chia của mình phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Khi quyền sử dụng đất chung không phân chia được theo phần, các thành viên cùng thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện.
Cụm từ “quyền sở hữu đất chung” thường xuất hiện trong lời rao. Khi đọc hồ sơ, người mua nên dùng đúng thuật ngữ “quyền sử dụng đất chung” và hỏi rõ quyền đó được ghi nhận cho những ai.
Các bước cần thực hiện khi mua đất có sổ đỏ chung
Hôm sau, Lan xin xem bản chính và đề nghị anh Hùng cùng kiểm tra hồ sơ. Cô bắt đầu từ hai việc ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đặt cọc: xác định ai có quyền bán và xem phần đất phía sau có thể hình thành thửa riêng hay không.
Bước 1. Kiểm tra giấy tờ và người có quyền ký
Lan đối chiếu giấy chứng nhận với giấy tờ của bên bán, kiểm tra số thửa, diện tích và thông tin sử dụng chung. Nếu sổ cũ ghi tên hộ gia đình hoặc có người đứng tên đã mất, cần làm rõ thành viên có chung quyền hoặc người có quyền theo hồ sơ thừa kế. Nếu có người ký thay, hãy kiểm tra văn bản ủy quyền có bao gồm quyền ký hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất đang giao dịch hay không.
Người mua nên đề nghị bên bán phối hợp kiểm tra thông tin đất đai và quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền. Điều 45 Luật Đất đai đặt ra các điều kiện chuyển nhượng như có giấy chứng nhận, trừ trường hợp luật quy định ngoại lệ, đất còn thời hạn sử dụng, đáp ứng điều kiện về tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đất đang thế chấp, cần làm rõ phương án xử lý với bên nhận thế chấp trước khi giao tiền.
Với giao dịch bán phần quyền thuộc sở hữu chung theo phần, còn có thể phải xem xét quyền ưu tiên mua của những người có chung quyền. Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự quy định thời hạn ưu tiên đối với bất động sản là 3 tháng kể từ khi những người có quyền ưu tiên nhận được thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán. Nên đưa hồ sơ cụ thể cho công chứng viên kiểm tra việc áp dụng quy định này trước khi chốt lịch ký.
Bước 2. Đối chiếu điều kiện tách thửa và kiểm tra lối đi
Trong lần quay lại, Lan đi thử từ chỗ dự định xây nhà ra đường. Cô nhận ra đoạn qua cổng nằm trên phần sân người anh cả đang sử dụng. Anh Hùng nói cả nhà vẫn đi chung nhiều năm. Lan cần biết khi đổi chủ, lối đi đó sẽ được xác lập thế nào và thể hiện ra sao trong hồ sơ.
Điều 220 Luật Đất đai yêu cầu các thửa sau khi tách đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Cần đối chiếu cả phần định mua lẫn phần đất còn lại, cùng các yêu cầu về kích thước nếu địa phương có quy định. Về lối đi, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép đáp ứng bằng lối kết nối với đường giao thông công cộng hoặc bằng việc người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối ra đường công cộng.
Tháng 10/2026, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ đăng một tình huống tương tự. Người dân có thửa đất 200 mét vuông, muốn tách 100 mét vuông phía trong để bán, nhưng phần này chưa có lối đi. Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn điều kiện kết nối nêu trên khi trả lời. Trường hợp ấy cho thấy ngay cả khi phần định mua rộng 100 mét vuông, người mua vẫn cần xem đường ra ngoài trước khi tính chuyện xây nhà.
Từ đặt cọc đến công chứng hợp đồng và sang tên
Anh Hùng đề nghị Lan cọc 50 triệu đồng để giữ giá. Hai vợ chồng thống nhất chờ anh làm rõ lối đi và hồ sơ tách thửa. Vì mục tiêu của họ là mua một thửa riêng, họ đề nghị bên bán hoàn tất việc tách trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 3. Ghi rõ điều kiện đặt cọc, ký hợp đồng và đăng ký biến động
Nếu hai bên vẫn muốn đặt cọc trước khi có kết quả tách thửa, văn bản cần ghi rõ thửa gốc, phần diện tích dự kiến chuyển nhượng, giá, thời hạn hoàn tất hồ sơ, ai chịu chi phí và cách xử lý tiền cọc nếu hết hạn hoặc cơ quan có thẩm quyền từ chối tách. Nên ghi riêng trường hợp bên bán đổi ý và trường hợp hồ sơ không đạt điều kiện để hai bên biết mỗi tình huống sẽ xử lý thế nào.
Với giao dịch giữa cá nhân như câu chuyện của Lan, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai. Sau khi ký, các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Người mua nên thống nhất từ đầu ai nộp hồ sơ, ai chịu thuế phí theo thỏa thuận phù hợp với quy định và tiền được thanh toán vào những mốc nào.
Có nên mua đất sổ đỏ chung không?
Lan quyết định chờ. Cô vẫn thích mảnh đất và mức giá, nhưng hai vợ chồng cần một thửa riêng để xây nhà. Khi lối đi và khả năng tách thửa còn bỏ ngỏ, họ chưa thể tính chính xác mình sẽ nhận được gì sau khi trả tiền.
Đất sổ chung có thể phù hợp nếu người mua chủ động muốn cùng sử dụng đất, hồ sơ chuyển nhượng và đăng ký thực hiện được, các bên thống nhất rõ cách sử dụng, lối đi và việc xử lý khi có người muốn chuyển nhượng. Nếu mục tiêu là có một thửa riêng để ở, hãy đề nghị bên bán hoàn tất tách thửa trước khi ký và thanh toán tiền mua. Trước lúc đặt cọc, hãy thử trả lời bằng giấy tờ ba câu hỏi: Ai có quyền ký bán? Tôi sẽ đứng tên trên thửa riêng hay cùng sử dụng thửa đất chung? Lối đi ra đường được xác lập ra sao?