Trước khó khăn về lạm phát, thiếu vốn đầu tư và sự trượt giá của các loại vật liệu xây dựng khiến cho thị trường bất động sản (BĐS) chưa thể trở lại theo kỳ vọng, ngay cả ở giai đoạn cuối năm thường được xem là thời điểm giao dịch nhà đất tăng mạnh nhất.
Rào cản pháp lý
Thị trường nhà đất trải qua hơn 2 năm điêu đứng vì đại dịch Covid-19, cùng với đó là những rào cản pháp lý trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, nguồn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng và hàng loạt sai phạm trong huy động vốn của các DN… những tưởng sẽ vào một giai đoạn khủng hoảng trầm trọng. Nhưng với sự vào cuộc tích cực của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, nỗ lực từ DN đã giúp cho thị trường duy trì ổn định, không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà chỉ suy giảm ở một số phân khúc.
Lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng chủ yếu tập trung vào thị trường BĐS công nghiệp. Nguồn cung mới trên thị trường có xu hướng giảm mạnh, chỉ tính riêng trong quý III/2022 chỉ có thêm khoảng 11.700 sản phẩm gia nhập thị trường, nhưng tới 66% là hàng tồn kho, nguồn cung mới giảm đến 51% so với quý trước; lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm tới 54%, thấp nhất kể từ năm 2019.
Đáng chú ý, riêng đối với sản phẩm nhà ở trung, cao cấp do mức giá quá cao so với khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực, nên trong quý III lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%. Nhưng xảy ra nghịch lý là giao dịch, tỷ lệ hấp thụ giảm trong khi giá bán lại tăng mạnh trên toàn thị trường, đơn cử ở Hà Nội giá nhà chung cư trong quý III tăng 13% so với quý trước và ghi nhận tăng giá trong 15 quý liên tiếp, giá căn hộ sơ cấp đã cao hơn khoảng 53% so với thời điểm đầu năm 2019.
“Nguồn vốn đầu tư của thị trường bị siết chặt, DN thiếu vốn đầu tư nên nguồn cung mới giảm sút; đồng thời lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự, DN cũng khó khăn trong việc bán hàng. Nhiều chủ đầu tư đã và đang phải thực hiện các chính sách bán hàng linh hoạt, như: Chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại… Hiện tượng sốt đất gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Theo đánh giá, thị trường nhà đất hiện nay đang chịu ảnh hưởng, tác động của nhiều yếu tố, gồm: Thắt chặt tín dụng khiến chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm, trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền; lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án BĐS, chi phí xây dựng tăng tạo áp lực khó giảm giá; lãi suất ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng khiến DN BĐS và người tiêu dùng đi mua nhà bằng một phần tín dụng gặp khó khăn… Cùng với đó là vướng mắc liên quan đến pháp luật được xem là yếu tốt ảnh hưởng nhiều nhất đối với thị trường BĐS.
“Một số quy định pháp luật chưa nhiều đổi mới vẫn đang gây ra khó khăn lớn cho thị trường. Mặc dù đã có một số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn, như: Nghị quyết 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 của Thủ tướng về những giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững nhưng các quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên việc phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường không được cải thiện. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Nguyễn Chí Thanh phân tích.
Khách hàng tham khảo một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Công Hùng
Khách hàng tham khảo một dự án bất động sản ở Hà Nội. Ảnh: Công Hùng
Thị trường không có nhiều biến động
Theo Chủ tịch DKRA Group Phạm Lâm, thị trường nhà đất giai đoạn cuối năm đang đứng trước những cơ hội: Mùa vụ mua sắm, đầu tư BĐS thường niên; Chính phủ vẫn tăng cường đầu tư công; tính hiệu quả trong điều hành kinh tế vĩ mô, giúp kinh tế tăng trưởng; chính sách bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư với giá tốt hơn nhằm khuyến khích khách hàng… Nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều thách thức, như: Yếu tố pháp luật chưa kịp thay đổi; lãi suất ngân hàng tăng cao; tín dụng tiếp tục bị siết chặt… khiến cho nguồn cung mới chưa có nhiều cải thiện, hoạt động đầu cơ giảm sút làm cho thị trường trầm lắng…
“Những tháng cuối năm 2022, dự báo thị trường không có nhiều biến động lớn, do nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ có thể tăng nhẹ nhưng không mạnh, đáng chú ý là giá bán sẽ ổn định và không tăng. Những dự án đầu tư lớn được hưởng lợi từ yếu tố hạ tầng, giao thông đang triển khai sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư đưa vốn vào thị trường” – ông Lâm nhận định.
Mặc dù thị trường đang gặp nhiều khó khăn, nhưng theo đánh giá từ các chuyên gia, BĐS vẫn là kênh đầu tư chiếm lĩnh thị trường với những khoản đầu tư trung, dài hạn vì đây là sản phẩm có tính an toàn cao, phù hợp với tâm lý sở hữu nhà đất của người Việt. Nhưng khác với những năm trước khi đất nền luôn được quan tâm nhiều nhất trong những dịp cuối năm, thì năm nay sản phẩm này sẽ bị mất ưu thế, do thị trường trải qua nhiều cơn sốt ảo, giá tăng cao hơn nhiều so với thực tế, nhưng không phải sản phẩm đáp ứng nhu cầu để ở, vì vậy sẽ giảm sự quan tâm từ nhà đầu tư; về phía doanh nghiệp cũng sẽ thận trọng trong việc mở bán để thăm dò thị trường.
“Những khu vực xảy ra sốt đất nền thời gian qua được cộng hưởng bởi yếu tố hạ tầng sẽ chậm lại trong dịp cuối năm nay, giá có xu hướng đi ngang, thậm chí giảm; Còn ở những khu vực xa hơn chưa có hạ tầng thì lại đang rất khó khăn, nhiều sản phẩm đã giảm giá 10 – 20% nhưng không bán được hàng. Còn về phía doanh nghiệp, thông thường cuối năm là giai đoạn đẩy mạnh bán hàng, tuy nhiên hiện các doanh nghiệp khá thận trọng” – chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nói.
Các chuyên gia cùng chung nhận định, vào những tháng cuối năm, 3 phân khúc BĐS vẫn được nhà đầu tư quan tâm nhiều, gồm: Chung cư, BĐS nghỉ dưỡng và BĐS công nghiệp. Đối với chung cư, bắt đầu từ quý III này là phân khúc được quan tâm nhiều nhất trên thị trường tăng khoảng 30% so với quý trước đó, vì đây là dòng sản phẩm hướng tới nhu cầu thực của người dân. Trong khi đó, BĐS nghỉ dưỡng cũng đang cho thấy sự phục hồi tốt, do lượng khách du lịch tăng cao, cùng với đó là chính sách giảm giá, đi kèm chương trình ưu đãi từ các hãng vận tải, chủ đầu tư khách sạn, khu du dịch… sẽ giúp gia tăng lượng khách du lịch.
Còn đối với phân khúc BĐS khu công nghiệp, vốn dĩ đã trở thành điểm sáng của thị trường xuyên suốt thời gian dịch bệnh. Hiện nay do kinh tế vĩ mô của Việt Nam đã tăng trưởng trở lại, nên sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia; bên cạnh đó nhiều tập đoàn đầu tư BĐS lớn trong nước cũng đang đẩy mạnh kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực BĐS khu công nghiệp sẽ mở ra những triển vọng mới cho phân khúc này.